Brownfieldy: Skrytá příležitost pro česká města

Pokud má obec ve svém katastrálním území brownfield, často to pro ni může znamenat břímě. Stav těchto lokalit, které jsou často v dezolátním stavu a mohou být kontaminovány, může ohrožovat zdraví obyvatel a také negativně ovlivňovat okolí. Zároveň se do těchto lokalit mohou soustřeďovat další negativní jevy – existence brownfieldu může být spojená s nárůstem kriminality, snížením pocitu bezpečí atd. Obec je pak často nucena tento problém řešit a stojí před výzvou, co s podobnou lokalitou dál. Velkým problémem jsou poměrně vysoké finanční nároky na regenerace těchto budov. Náklady může značně navyšovat památková ochrana budov nebo nutnost odstranění starých ekologických zátěží, jejichž existence ani rozsah nemusí být předem známy. Nezřídka do procesu vstupuje také nezbytnost vyřešení vlastnických vztahů a komplikovaných odkupů brownfieldů.

Tato negativa jsou zjevnou a často velkou zátěží pro obec, která nemusí mít dostatečné prostředky na investice do proměny lokality. Přesto je potřeba vnímat existenci brownfieldu jako příležitost pro další rozvoj. Brownfieldy jsou pozemky, které se přes velmi špatný stav budov mohou nacházet na dobré lokalitě. Povedená regenerace je velkým zhodnocením lokality a příležitostí pro rozvoj obce. Příkladem jsou např. regenerace bývalých průmyslových areálů, kdy je brán zřetel na zachování architektonické hodnoty budovy, která zároveň dostane funkce poptávané v dané lokalitě. Potenciál pro zhodnocení má lokalita často i díky poměrně dobrému zasíťování pozemků. Díky regeneraci také nedojde k záboru nové zemědělské půdy a k dalšímu rozpínání města.

Jak by měla tedy obec s brownfieldy nakládat?

1. Základem je dobrý přehled obce o majetku a také vize, jak s majetkem dále nakládat ve vztahu k jejímu rozvoji. 
2. Pokud se obec rozhodne regenerovat budovu ve špatném stavu, je nezbytné investovat do kvalitního projektu.
3. Do diskuse o budoucí funkci lokality je nutné zapojit veřejnost a lokální subjekty, které mají svoje představy o tom, co by v obci potřebovaly.  
4. Vhodné je pokusit se realizovat multifunkční prostor, který poslouží široké škále aktivit – od poskytování nejen veřejných služeb přes prostory pro podnikatele, bydlení ad. 
5. Nespoléhat se při hledání využití pouze na existující dotační výzvy na úkor projektu. Důležitější je mít vizi, co je v obci potřeba a jak k tomu může regenerace brownfieldu pomoci.
6. Inspirovat se příklady dobré praxe a nebát se používat inovativní řešení.
7. Zároveň je třeba hledat udržitelná řešení, kdy bude obec dlouhodobě schopná pokrýt náklady. V nejlepším případě může být budova finančně soběstačná nebo dokonce obci vrátí prostředky, které byly investovány do regenerace. 

Níže je uvedeno několik projektů, v rámci nichž došlo k regeneraci nebo oživení lokality brownfieldu.

REKONSTRUKCE

Zdařilých rekonstrukcí je v Česku velké množství, ale nelze nezmínit areál Dolních Vítkovic v Ostravě. Rozsáhlý průmyslový areál původních Vítkovických železáren se postupnou regenerací proměnil v populární místo, které propojuje vzdělávací, kulturní a byznys funkci. Nejen díky festivalu Colours of Ostrava areál každoročně navštíví tisíce návštěvníků. Dalším případem je např. postupné oživování areálu bývalých Baťových závodů, později Svitu Zlín, kde ve zrekonstruovaných budovách dnes sídlí úřady, galerie, univerzita i soukromé subjekty. Příkladem menšího projektu je např. přeměna textilky v Semilech na objekt městského úřadu, která byla oceněna i architektonicky. 

DOČASNÉ VYUŽITÍ

Pokud je kompletní regenerace lokality příliš velkou výzvou, lze uvažovat o jejím dočasném využití, dokud nebude rozhodnuto, co dál. Výhodou je, že lokalita nebude dál bez povšimnutí chátrat, celá nebo alespoň určitě část může sloužit krátkodobému účelu a může generovat částečný zisk. Zároveň se tím místo otvírá veřejnosti, postupně se mění image lokality a roste o ni zájem. To zvyšuje pravděpodobnost, že bude zájem lokalitu regenerovat kompletně.

Například v Praze se podařilo dočasně využívat několik staveb, které jsou ve vlastnictví státu. Na Praze 8 se jedná o Kasárna Karlín. Budova, která byla po dlouhou dobu zavřená, se dočasně zpřístupnila veřejnosti. Otevřela se zde kavárna a probíhá zde bohatý kulturní program, který zahrnuje koncerty, přednášky a letní promítání filmů nebo sportovní aktivity. Podobný je osud Invalidovny, která leží nedaleko. Ta byla letos otevřená dočasně veřejnosti a během léta nabízela bohatý kulturní program. Mimo Prahu se také najdou podobné příklady, např. Jablečné lázně v Jablonci nad Nisou. Nejčastěji za těmito počiny stála veřejnost, které vadilo, že je budova zavřená a díky diskusi s vlastníky, často státem nebo obcemi, se podařilo za omezených podmínek budovy částečně využívat. Přesto se jedná spíše o ojedinělé případy.

Další možností, jak brownfieldy využívat, je dočasně na ně umístit fotovoltaické panely nebo je využít např. pro pěstování biomasy. V Česku lze zmínit např. fotovoltaickou elektrárnu DIAMO I., která byla postavená na hrázi odkaliště uranového dolu Rožná. Jedná se o kontaminované území, které není v podstatě jinak využitelné, ale přesto přináší majiteli příjem.

Na dočasné využívání prázdných budov se zaměřil také URBACT projektem REFILL. Projekt měl za cíl zkvalitnit a podpořit praxi přechodného využívání prázdných budov a pozemků. Do mezinárodního projektu se z českých měst zapojila Ostrava a podařilo se jí nejen najít nové využití pro řadu zapomenutých míst, ale také vytvořit živoucí iniciativu Refill Ostrava, která postupně nabývá na oblibě mezi veřejností, což je pro město velmi pozitivní zpětná vazba.

ODSTRANĚNÍ BROWNFIELDU

Další možností je odstranění brownfieldu a výstavba budovy s novou funkcí. Příkladem je přeměna areálu bývalého dolu František nedaleko severomoravské obce Horní Suchá, kde vznikla průmyslová zóna. Ta poskytuje prostor zejména menším a středním firmám a díky tomu došlo ke vzniku tři sta pracovních míst. Plochy brownfieldů je možné využít také pro vznik nových čtvrtí. V Praze dochází k přeměně bývalého Nákladového nádraží Žižkov na rezidenční lokalitu. Podobně došlo k přeměně areálu Waltrovky. Z dřívější továrny na letecké motory vznikla čtvrť, která kombinuje rezidenční zástavbu ve formě rodinných i bytových domů se vznikem administrativních budov a další občanské vybavenosti včetně parku.

Co se v ČR děje pro browfieldy z vládní úrovně?

Téma brownfieldů je rozděleno mezi několik rezortů a institucí. Podle typů využití jsou brownfieldy v gesci ministerstva průmyslu a obchodu, ministerstva pro místní rozvoj, ministerstva životního prostředí a ministerstva zemědělství. Přesto je snaha aktivity propojit a posouvat tématiku dále, tak aby měl stát aktuální přehled o tom, jak závažný je problém a jak jej co nejefektivněji řešit.

V červenci 2019 byla vládou projednána Národní strategie regenerace brownfieldů pro roky 2019–2024. Strategie stanovuje vizi a cíle pro podporu regenerace průmyslových i ostatních typů brownfieldů a navrhuje konkrétní opatření, jak toho dosáhnout. Vizí je vytvořit koordinovaný přístup pro regeneraci brownfieldů prostřednictvím státních politik, finančních programů a odpovídajících podmínek, které umožní brownfieldům najít nové ekonomické nebo veřejně prospěšné využití. Zahrnuta jsou témata jako zohlednění lokalit brownfieldů v územně analytických podkladech, nástroje pro odstranění brownfieldů bez rozvojového potenciálu, podpora regenerace urbánních brownfieldů, zohledňování plochy přestavby při vymezování nových ploch k zastavění ad.

Velmi dobrým zdrojem aktuálních informací k problematice brownfieldů, včetně aktuálně vyhlášených výzev a příkladů povedených regenerací, je web www.brownfieldy.cz.

Autorka článku: Ivana Moravcová